Een tweedeling in de kantorenmarkt tussen primair en secundair vastgoed is geen nieuwe trend, maar de afgelopen 18 maanden lopen de verschillen in de markt voor flexibele kantoorruimte wel heel erg uiteen. De reden hiervoor is dat bedrijven voornamelijk op zoek zijn naar de ‘allerbeste’ kantoorruimte op de ‘allerbeste’ locatie. Alleen het beste is goed genoeg. De groeiende interesse in flexkantoren van hoge kwaliteit, en het aanzienlijke tekort aan dit type vastgoed, zorgt ervoor dat de kloof tussen de top en lagere segmenten in de markt wordt vergroot. Dit is dan ook terug te zien in de opname en prijzen van kantoorruimtes. Zo zie je een toename in het verschil tussen de maximum en -minimumprijs per werkplek in Amsterdam. Waar het verschil tussen de minimale en de maximale prijs per werkplek in 2020 nog 588 euro was, steeg dit verschil in 2022 al naar 785 euro. De gemiddelde prijs per werkplek groeide in diezelfde periode met ongeveer 25 procent.
Hoewel er nog steeds wel vraag is naar ‘budget’ flexruimte, is er ook veel verouderd vastgoed dat getransformeerd moet worden conform moderne richtlijnen. Hierdoor is er aan de onderkant van de markt een overschot ontstaan. Aan de andere kant zien we dat werkgevers kritischer omgaan met kantoorruimte. Het is niet enkel een keuze gebaseerd op kosten, bedrijven willen het graag in één keer goed doen en zeker weten dat ze beantwoorden aan de wensen van werknemers, zeker in deze tijden van tekort aan arbeidskrachten. Het faciliteren van hybride werken speelt hierin een belangrijke rol. Het lagere segment kan hierdoor moeilijkheden ervaren, omdat deze gebouwen over mindere faciliteiten beschikken om de hybride werkwijze te faciliteren. De budget concepten krijgen er als klap op de vuurpijl steeds meer concurrentie bij, met name van eigen flexwerkconcepten van vastgoedeigenaren, waardoor de dynamiek en druk nog verder wordt opgevoerd.
De flexibele kantorenmarkt presteert goed het afgelopen jaar, maar is uiteraard niet onberoerd gebleven door economische uitdagingen. Toch hebben aanbieders van flexkantoren laten zien dat zij zich relatief makkelijk aanpassen aan veranderende marktomstandigheden, wat zij voornamelijk hebben geleerd van de pandemie periode. Normaal gesproken zien we dat specifieke marktsegmenten, zoals luxe kantoorruimtes, beter presteren, omdat deze segmenten een ‘duidelijker’ product aanbieden en een loyale vaste klantenkring hebben. Het middensegment van de markt, met een lager onderscheidend vermogen, heeft bij economische tegenwind vaak de hardste klappen gevangen. Nu zien we echter dat dit momenteel niet het geval is. Het middensegment profiteert namelijk mee van de groeiende vraag naar flexruimte in de hoogste marktsegmenten. Omdat de vraag voor high-end kantoren groter is dan het aanbod, zijn huurders nu vaker op zoek naar kantoren van goede kwaliteit in het ‘midden’ van de markt. De verwachting is dat middensegment flexkantoren meer tijd en moeite moeten stoppen in het upgraden van kantoorruimtes om te voldoen aan de vraag naar dit soort vastgoed. Hier ligt voor hen een mooie kans.
Terwijl hoogwaardige kantoorruimtes in trek zijn bij huurders, moet het belang van het leveren van goede klantenservice niet onderschat worden. Stenen versus service. Dit geldt vooral voor flexkantoren in het middensegment van de markt. Het servicelevel kan voor bedrijven namelijk doorslaggevend zijn in het maken van de eindbeslissing. Het onderhouden van bestaande klanten, het beheren van contractverlengingen en het zo laag mogelijk houden van personeelsverloop kan de sleutel zijn voor het succes van een locatie. Als een klant tevreden is met een locatie en de voorwaarden van de contracten redelijk lijken te zijn, is de kans groot dat de huurder het contract zal verlengen. Huurders zitten namelijk vaak niet te wachten op alle bijkomstigheden die komen kijken bij een verhuizing naar andere kantoorruimtes. Toch zien we dat veel aanbieders van kantoorruimtes de verlenging van contracten verkeerd aanpakken.
Met de blik op de toekomst kunnen exploitanten van flexkantoren optimistisch blijven, maar wel scherp blijven op het continu ontwikkelen. Flexibiliteit is een megatrend, en flexkantoren hebben daarmee de mogelijkheid om zich te positioneren, als de oplossing om relatief makkelijk het hoofd te bieden aan veranderende omstandigheden in de toekomst. De manier waarop we werken zal zich immers continu blijven ontwikkelen. ESG, zowel milieukundig als sociale duurzaamheid, speelt hier een belangrijke rol in. Het onderzoeken van manieren om een gebouw energie-efficiënter te laten opereren en andere initiatieven gerelateerd aan ESG zullen van groot belang zijn in het aantrekken en onderhouden van huurders in de toekomst.
