Nieuws

Exploitatieovereenkomsten – een ontwikkeling voor de lange termijn of een kortetermijnoplossing voor de flexibele kantorenmarkt?

Deel

18-3-2021

Deze blog is geschreven door Ed Bouterse, Head of Workthere Europe

Exploitatieovereenkomsten voor flexibele werkplekken zorgden altijd al voor gemengde gevoelens in de bredere vastgoedsector, terwijl ze bijvoorbeeld in de hotelsector heel gebruikelijk zijn. In het VK zien we echter verandering ontstaan in de manier waarop tegen exploitatieovereenkomsten voor flexplekken wordt aangekeken, en steeds meer eigenaren en beheerders maken er gebruik van. Ze zouden zelfs wel eens bepalend kunnen zijn in de heropleving van het flexibele werkplekkensegment na Covid-19.

De definitie van een exploitatieovereenkomst is niet eenduidig; een overeenkomst kan op talloze manieren worden opgesteld. Het overkoepelende format bevat echter altijd een verdeelsleutel van de omzet en de winst tussen de eigenaar van een object en de beheerder van het object.

Wij zien drie belangrijke varianten van de exploitatieovereenkomst. Het eerste is een basishuurmodel, waarbij de beheerder gegarandeerd een basishuur betaalt aan de eigenaar en eventuele winst op EBITDA-niveau tussen de partijen wordt verdeeld. Het tweede model is een hybride model, waarbij er geen sprake is van een basishuur, maar van een nominale huurdoelstelling die door de eigenaar als eerste wordt ontvangen, waarna vervolgens eventuele winst op EBITDA-niveau wederom tussen de partijen naar rato wordt verdeeld. In het laatste model, het partnerschapmodel, ontvangt de beheerder een managementvergoeding en worden de inkomsten vervolgens verdeeld tussen de partijen op basis van hun respectievelijke inbreng. De vele varianten die mogelijk zijn, hangen met name af van de onderhandelingen over hoe kosten in rekening worden gebracht en hoe de inkomsten en winsten worden verdeeld.

Maar waarom zien we nu een terugkeer van exploitatieovereenkomsten? Veel beheerders geven de voorkeur aan exploitatieovereenkomsten, omdat er weinig kapitaal vereist is en ze flexibel zijn, waarbij de beheerder niet vastzit aan de hele huur van het pand. Veel eigenaren waren in het verleden echter minder gecharmeerd van exploitatieovereenkomsten vanwege het vermeende risico wanneer er geen formele huur wordt afgesproken en de gevolgen die dat heeft op de waardering van het object.

De laatste jaren zien we echter een duidelijke verschuiving, waarin nog meer beheerders de voorkeur geven aan een exploitatieovereenkomst. Voorheen waren alleen partijen zoals Orega en IWG bereid om nieuwe kantoren op basis van een managementovereenkomst in exploitatie te nemen, maar als we de ontwikkeling zien van de flexplekkenrevolutie van de afgelopen tien jaar, dan zien we steeds meer merkbedrijven die dit durven aan te gaan, zoals FORA, BE Offices en X+Why. Ook vastgoedeigenaren staan hier steeds vaker voor open, vooral omdat zij steeds meer inzien dat ze hiermee meer kunnen verdienen, als de managementovereenkomst ten minste goed wordt gestructureerd, maar ook door de toenemende verwachting van beleggers dat een vastgoedobject een bepaald gedeelte als flexibele werkplekken moet bevatten, waardoor er ook meer behoefte aan exploitatieovereenkomsten ontstaat.

Hoewel onze verwachting al was dat het aantal exploitatieovereenkomsten zou gaan toenemen, heeft de coronapandemie, net als in vorige recessies, de mogelijkheden voor het gebruik ervan versneld. We zien vaak meer exploitatieovereenkomsten tijdens recessies, met name omdat beheerders in een lastige markt vaker op zoek zijn naar mogelijkheden om uit te breiden via een exploitatieovereenkomst vanwege de kostenefficiëntie, ook als dat betekent dat zij een lagere winst behalen dan wanneer een object gewoon wordt gehuurd. Hierdoor hebben vastgoedeigenaren niet echt meer een andere keuze dan om een exploitatieovereenkomst te accepteren. Het verschil dat we nu zien is dat vastgoedeigenaren zich steeds vaker genoodzaakt zien om een exploitatieovereenkomst te accepteren. In recent onderzoek van Savills onder vastgoedeigenaren gaf 31% van de vastgoedeigenaren aan om een exploitatieovereenkomst te overwegen als contractvorm met een beheerder van flexplekken, waarbij nog eens 25% hier ook uit vrije wil voor zou kiezen (tegenover 29% uit noodzaak).

Of exploitatieovereenkomsten echt kunnen leiden tot meer vertrouwen en activiteit in de flexplekkensector, hangt voor een groot gedeelte af van de manier waarop zij worden gestructureerd. Overeenkomsten die niet te zwaar steunen op een van de twee partijen en die gebaseerd zijn op echt partnerschap, waarbij beide partijen een eerlijke beloning ontvangen voor hun rol in de overeenkomst, zullen het beter doen en voor de komende periode tot de beste resultaten leiden.

Vastgoedeigenaren kunnen met een goed gestructureerde exploitatieovereenkomst, met het juiste gebouw op de juiste plek, zelfs hogere inkomsten ontvangen dan wanneer ze een gewone huur voor het object vragen. Ze kunnen met zo'n overeenkomst profiteren van de premie die een beheerder kan vragen voor flexwerkplekken en profiteren van het merk en de kennis van de beheerder. Het kan zelfs gebeuren dat het merk van de beheerder zorgt dat het hele pand of blok meer waard wordt.

Dit roept wel de vraag op waarom een vastgoedeigenaar niet zelf een flexplekkenproduct in de markt zet en dit in direct beheer verhuurt. Hier hebben we verschillende succesvolle voorbeelden van gezien, zoals FlexOffiz (Annexum), HNK (NSI) en Newday (Angelo Gordon).Dit zijn echter allemaal vastgoedeigenaren met diepe zakken en de nodige kennis en kunde wat betreft het ontwerpen, opleveren en verkopen van de ruimte, en ze waren bereid om te leren. De omvang van hun beheerdersmerk gaf hen ook de mogelijkheid om meerdere gebouwen te exploiteren en hiermee schaalvoordelen voor hun merk te creëren. Veel vastgoedeigenaren beschikken hier echter niet over en het bouwen van de infrastructuur en het verkoopplatform is heel kostbaar.

We hebben in het verleden in de hotelsector gezien dat het exploitatieovereenkomstmodel voor zowel de eigenaar als de beheerder goed kan werken, en we verwachten dat dit ook geldt voor de flexplekkenmarkt, waarbij Covid-19 bijdraagt aan de perceptie in de markt. Ook beleggers worden steeds enthousiaster over de behoefte aan een flexibel gedeelte binnen een gebouw en exploitatieovereenkomsten kunnen hierin voorzien, waarbij eigenaren profiteren van de kennis van de beheerder om de werkplekken geschikt te maken voor een flexibel model en waarbij ze de risico's en rendementen samen verdelen. Partnerschap is doorslaggevend voor succes.